Банки сворачивают программы по жилищному кредитованию, но есть ипотека. Чем она отличается?
С 1 мая крупнейший банк Беларуси приостановил прием кредитных заявок от физлиц на приобретение жилья на вторичном рынке. Он присоединился к другим банкам, которые перестали выдавать жилищные кредиты. Стоит ли волноваться, если есть ипотека, а с осени заработает Указ Президента № 130 «Об ипотечном жилищном кредитовании»? Подробности выяснила корреспондент агентства «Минск-Новости».
Банк: с ипотекой поручители становятся более защищенными— Указ № 130 направлен на повышение доступности для граждан кредитов на финансирование недвижимости, а также расширяет практику использования ипотеки в качестве основного способа обеспечения по кредитам на покупку жилья. И это хорошие новости для кредитополучателей, поскольку в нынешних условиях непросто найти поручителя, — комментируют в пресс-службе «Беларусбанка». — До настоящего времени в большинстве случаев ипотека использовалась банками как дополнительное обеспечение по кредитам, в отличие, к примеру, от того же поручительства. В этой связи новые подходы, закрепляемые указом, более лояльны по отношению к физическим лицам-поручителям: в развитие классической ипотеки в первоочередном порядке взыскание будет обращаться банками на предмет ипотеки. Только в случае невозможности такого взыскания банк обратится к поручителям.
Также в новом указе четко сформулированы основания обращения банков за взысканием на предмет ипотеки: одновременно должна быть просрочка по кредиту свыше 90 дней, а размер задолженности по кредиту превышать 10 % от суммы кредитной задолженности, в случае смерти кредитополучателя — более 9 месяцев. Служба в армии перестает быть проблемой: те, кто проходит срочную военную или альтернативную службу, смогут отсрочить погашение задолженности по ипотечному жилищному кредиту и процентам за пользование им на период службы.
— Если говорить о кредитах на покупку жилья, то в настоящее время банк рассматривает возможность предоставления денег только под залог приобретаемого жилья, при этом поручительство физического лица (физлиц) выступает обеспечением по кредиту только до момента заключения договора о залоге (ипотеке), — сказали в банке.
Ключевое — «банк рассматривает возможность». Заходим на его сайт и смотрим первый попавшийся вариант ипотечного кредитования. Там сказано: поручители не нужны лишь в том случае, если вы внесли самостоятельно за жилье как минимум 50 % от его стоимости, а сумма кредита не превышает 100 тыс. рублей. И даже в этом случае нужны поручители на период, пока нет договора приобретенного с привлечением кредита жилого помещения.
Чем классическая ипотека отличается от белорусской
Классическая ипотека предполагает полное отсутствие поручителей.
— Банку нужно как-то гарантировать возврат заемных средств. При классической ипотеке недвижимость сама выступает залогом, — говорит аналитик рынка недвижимости Артем Сахаревич. — При кредите такое тоже возможно, но еще есть залог любого другого имущества, или гарантированный доход, либо поручительство третьих лиц. Обычно проценты по ипотеке чуть ниже, чем по обычным кредитам. Сейчас в Беларуси есть псевдоипотека, ведь присутствуют и залог, и поручительство — то есть от ипотеки одно название. Указом Президента хотят сделать ипотеку только на готовое жилье. На строящееся — нет. А вообще идеальный вариант — когда такое имущество с невыплаченной ипотекой можно продавать — это уже крутой уровень. Это бы сильно оживило рынок, сделок стало бы больше, люди чаще меняли бы квартиры, но такое возможно только при низких ставках. А нашим банкам не очень выгодно, ведь это риски и плюс заниматься залоговыми сделками сложно и очень трудоемко.
С аналитиком согласна Мария Данилюк, специалист по ипотечному кредитованию группы компаний «Твоя столица":
— Ипотекой у нас в Республике Беларусь называют любое кредитование недвижимости, поскольку банки в качестве обеспечения возвратности кредита применяют поручительство либо залог, но чаще — именно поручительство. В настоящее время жилищный кредит предоставляют, по сути, всего три банка. Один банк кредитует новостройки. Другие два — и новостройки, и вторичный рынок. Обойтись без поручителей не удастся в любом случае. Если кредит выделил тот банк, где вроде как можно обойтись без поручителей, если сумма кредита не превышает 50 % от стоимости объекта недвижимости, поручители все равно нужны до окончания строительства, а когда дом вводится в эксплуатацию, недвижимость переходит в залог. В другом банке поручители не нужны, если сумма кредита составляет до 70 % стоимости квартиры. В третьем требуются поручители, залога там нет.
Как говорит М. Данилюк, Указ № 130 не несет существенных изменений для ипотеки, потому что в нем сказано: банки вправе указывать свои требования к обеспечению возвратности кредита. А значит, они, как и раньше, могут требовать привлечения поручителей. Теперь все зависит от решения банков и того, какие условия они будут диктовать.
— Что проще получить: ипотеку или жилищный кредит?
— Разницы нет. И расчеты суммы, которую предоставят в кредит, у банков одинаковые — что с поручителями, что с залогом. Если вы думаете, что с поручителями вам дадут кредит на бо́льшую сумму, — это не так.
— Говорят, взять ипотеку сложнее, если у вас есть дети, потому детей, в случае чего, сложнее выселить из квартиры. Насколько это верно?
— Это повлияет на вашу платежеспособность в глазах банка. Несовершеннолетние дети — это иждивенцы. При расчете вашей платежеспособности из вашей зарплаты вычтут порядка половины бюджета прожиточного минимума. Ну и при оформлении залога потребуется оформить большой перечень документов.
— У кого в принципе снижается вероятность в получении кредита?
— Часто бывает такая ситуация: человек получает доходы неофициально. Допустим, официальная зарплата 500 рублей, а по факту на руках 2 000–5 000 рублей. В таких случаях люди часто сталкиваются с проблемой, ведь банк учитывает только официальные доходы, с которых уплачиваются налоги, взносы в ФСЗН. Реже, но бывает, что проскакивают плохие кредитные истории — если у вас ранее были просрочки. У меня был в практике случай: у человека за год 14 штрафов от ГАИ. Он все оплатил, но для банка такое количество нарушений стало показателем безответственности.
Выход есть. Встречались случаи, когда муж подавал заявку на кредит, он включал жену в совокупный доход. Ему отказывали. Тогда мы оформляли кредит на жену, а мужа включали в совокупный доход — кредит им одобряли.
Если вам отказали, не нужно терять надежду. Подали заявку в один банк, получили отказ — пробуйте в другом. Да, сейчас пошла практика среди банков — они начали приостанавливать выдачу кредитов. Раньше было так: у банка закончились финансовые резервы, и он приостановил кредитование. Но через пару месяцев выдача кредитов возобновлялась. Сейчас, в связи с пандемией коронавируса, не с чем сравнивать и сложно предугадать, что будет в нынешних условиях. Также в качестве финансового инструмента для покупки жилья можно использовать лизинг.
minsknews.by