Цена продажи, сроки и порядок расчета. Какие вопросы при покупке недвижимости можно зафиксировать с помощью предварительного договора
О преимуществах и нюансах предварительного договора «ГП» рассказала нотариус.
Продажа или покупка жилья – очень важный и ответственный шаг. Подобрав подходящий вариант, не всегда можно сразу заключить договор. Порой возникают препятствующие обстоятельства: например, недвижимость еще не принадлежит продавцу, но он имеет реальную возможность на получение ее в собственность, не оформлены права на земельный участок, временно отсутствуют лица, согласие которых необходимо на отчуждение имущества. Продажа жилья и сбор необходимых для этого документов в таком случае могут занять довольно продолжительное время. За этот период принятое решение может поменяться, а договоренная стоимость объекта – увеличиться. Оградить себя от возможных неприятностей можно при помощи предварительного договора. О его преимуществах и нюансах «ГП» рассказала нотариус Гродненского нотариального округа Лариса Ковалевская.Подписание сторонами предварительного договора – важный этап сделок с недвижимостью. Этот документ также называется договором о намерениях или договором об условиях совершения сделки.
Согласно законодательству Республики Беларусь, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Юридическая значимость предварительного договора определяется тем, что стороны могут не только зафиксировать свои договоренности, но и в случае их невыполнения имеют право на судебную защиту.
Предварительный договор заключается в форме, установленной законодательством для основного договора. В отношении недвижимости такой договор заключается в письменной форме и не требует государственной регистрации. Если для основного договора законодательством предусмотрена нотариальная форма, то и предварительный договор должен быть нотариально удостоверен.
Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Так, предварительный договор должен содержать характеристики, позволяющие как можно точнее идентифицировать предмет договора. В нем фиксируется продажная цена, а в случае мены оцениваются обмениваемое имущество и доплата или делается указание о равноценности мены; порядок расчета и передачи недвижимого имущества.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
– На практике сторонам рекомендуется всегда оговаривать срок заключения основного договора. Указание срока целесообразно еще и потому, что это будет дисциплинировать стороны в исполнении предварительного договора, – отмечает Лариса Ковалевская.
Если одна из сторон, заключивших предварительный договор, будет уклоняться от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен и ни одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
