Как продать долю в квартире, объясняет юрист
Я являюсь собственником 1/3 доли в квартире. Кроме меня, имеются еще два собственника. Как я могу продать свою долю в квартире?
Ольга Ивановна Р., г. Гродно
Отвечает Юлия Шушлакова, заведующий специализированной юридической консультацией г. Гродно «ЮрЭксперт»:
— Свою долю можно продать с соблюдением определенных правил.
Самый оптимальный вариант — это договориться с другими собственниками и совместно продать всю квартиру. Продать квартиру целиком получится быстрее и дороже.
Сделка купли-продажи оформляется по общим правилам. Каждый из сособственников является продавцом по договору, в связи с чем всем собственникам нужно явиться к нотариусу или регистратору и в их присутствии подписать договор купли-продажи. Подписать договор купли-продажи от имени собственника может и его представитель по нотариально удостоверенной доверенности.
Продать свою долю можно и отдельно от других собственников.
При этом следует учитывать, что при продаже доли другие собственники имеют преимущественное право ее покупки (п. 2 ст. 249, ч. 1 п. 1 ст. 253 ГК). Это означает, что в первую очередь долю нужно предложить другим сособственникам. Для этого вы должны направить каждому из них письменное извещение о намерении продать свою долю (п. 2 ст. 253 ГК). Если вы продаете долю кому-то из собственников квартиры, уведомлять остальных собственников о такой продаже не нужно (ч. 1 п. 1, ч. 1 п. 2 ст. 253 ГК). В извещении о продаже следует указать цену доли, за которую вы намерены ее продать, и другие условия, такие как, например, срок оплаты, порядок оплаты (единым платежом либо частями, наличными денежными средствами либо переводом на счет). Данное извещение рекомендую направлять через нотариуса.
Отказ участников долевой собственности от получения письменного извещения продавца о намерении продать свою долю, зафиксированный в установленном законодательством порядке, считается надлежащим извещением этих участников долевой собственности. Подтверждением отказа может служить акт, составленный нотариусом (ч. 1 п. 2 ст. 253 ГК, ч. 5 п. 208 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий).
В случае, если другие сособственники, получив извещение о намерении продать долю, никак на него не отреагировали, вы можете по истечении месяца со дня извещения продать долю любому лицу ( п. 2 ст. 253 ГК). При этом при удостоверении договора купли-продажи нужно будет подтвердить факт вручения извещения сособственникам. Это можно сделать на основании свидетельства о передаче заявления, выданного нотариусом (подп. 22.18.1 п. 22.18 Перечня административных процедур по заявлениям граждан).
Если же другой сособственник согласится купить долю, то вы заключаете с ним договор купли-продажи. Если купить вашу долю хотят несколько собственников, то выбрать из них покупателя вы можете самостоятельно (ч. 1 п. 1 ст. 253 ГК).
В случае, если участник долевой собственности отказался от покупки, важно правильно оформить такой отказ. Если сделку купли-продажи вы будете удостоверять у нотариуса, то отказ также нужно оформить нотариально. Для этого собственник, отказывающийся от покупки доли, должен явиться к нотариусу и поставить свою подпись в его присутствии. Это можно сделать в момент удостоверения сделки или заранее (п. 13 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий). Если же вы планируете удостоверить сделку продажи доли в организации по госрегистрации недвижимости, то понадобится письменный отказ сособственника (подп. 22.18.1 п. 22.18 Перечня административных процедур по заявлениям граждан). Во избежание споров о действительности отказа рекомендуется также оформить его у нотариуса.
Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве общей собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу на тех условиях, которые указаны в извещении о продаже доли (ч. 2 п. 2 ст. 253 ГК).
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 253 ГК).
